原标题：以房养老遇冷曝四大风险问题中国保监会以房养老试点两年将要届满，然而，上海保监局副局长李峰近日在上海论坛上透漏，截至5月20日，全国参予以房养老共78人59户，办完所有流程的是47人38户。这在60岁人口已超过2.16亿（截至2015年）的人口大国，堪称沧海一粟。以房养老作为养老保险的第三支柱，只是解决问题老年贫困化的一个有可能选项，不能为少数人的补足养老锦上添花，不有可能也不应当沦为养老保险的主体。

老百姓考虑到房价下跌，抵押房产取得的养老金太低。保险公司担忧房价走低，得不偿失，同时还面对无法构建房产价值的法律风险。

目前只有保监会的一份部门规范性文件来规范以房养老市场，法律效力较为较低，一旦经常出现纠纷，这个文件究竟能无法为投保人获取维护，是未知数。以房养老这一曾被称作密码养老难题的大讨，却在实际实行过程中车祸遇冷。2014年7月1日，我国开始在北京、上海、广州、武汉四个城市试点以房养老。

至今年6月30日，两年试点届满。近期的数据是这样的上海保监局副局长李峰近日在上海论坛上透漏，截至5月20日，全国参予以房养老共78人59户，办完所有流程的是47人38户。

这一数字在60岁人口已超过2.16亿（截至2015年）的人口大国，堪称沧海一粟。早于在今年年初，保监会开会座谈会，拒绝以房养老试点城市北京、上海、广州、武汉更进一步扩围。

同时，也总结了试点过程中遇上的问题，如试点工作前进一年多以来，很多人对这种新的养老方式还不是很理解，不存在一些顾虑，响应者寥寥。不仅是参保对象热情不低，另一端的保险公司对以房养老也并不热心。到目前为止，参予以房养老试点的保险公司中，仅有快乐人寿一家发售了涉及产品。

对于一个在海外已成熟期，政府也直言的保险产品，为何参保对象和保险公司双方都不感兴趣？伦理道德风险、法律风险、政策风险以及市场风险，也许是答案的出口。伦理道德风险以房养老不合乎传统2015年3月25日，快乐人寿首款以房养老项目，即老年人住房偏移抵押养老保险产品获批上市。所谓偏移抵押养老保险，是一种将住房抵押与终生养老年金保险结合的创新型商业养老保险业务，也就是享有房屋几乎产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，之后享有房屋占据、用于、收益和经抵押权人表示同意的处置权，并按照誓约条件发给养老金以后身故；而在老年人身故后，保险公司取得抵押房产处置权，处理扣除将优先用作支付养老保险涉及费用。也就是说，通过以房养老，房屋可以从超强长年的轻巧消费品，转变成一种具备非常流动性的资产。

通过重复使用的金额保险费或者是终生年金保险费，构建房屋既有居住于性，又有流动性、收益性的统一。2015年4月10日，在北京、上海和武汉同时签订了以房养老第一单。截至今年5月20日，北京、上海、广州、武汉四地总计59户、78位老人参予以房养老。

参予的老人每月从快乐人寿获得的养老金从3000元到1万多元平均，月领金额最低的一位上海老人，每月可领1.9万元。在快乐人寿的产品定位中，以房养老主要是针对无子女老人和失独老人。这样的定位标准，也凸显老年人住房偏移抵押养老保险在中国面对的首要失望对社会观念和传统伦理的挑战。中国是反哺式的养老方式，养儿防老，老人的房子由儿女承继也是天经地义的，要超越这个伦理观念很难。

中国社科院社会政策研究中心研究员唐钧向记者坦言，住房偏移抵押养老保险在相当大程度上并不合乎中国国情。在记者的探访中，九成以上访谈杨家人均回应，我国传统观念就是养儿防老和家产传后，房产更加不愿留下子女承继，转交银行、保险公司处置看上去很不靠谱，也更容易使亲人之间产生隔阂。同时，记者探访北京市多个小区找到，在拒绝接受专访的几十位老人中，完全所有子女在身边的老人都并不大不愿拒绝接受以房养老。

至于空巢老人、失独老人等特殊人群，目前北京市的一些城区已启动居家养老医疗服务，一些老人在家门口才可享用专业的养老医疗服务，他们对以房养老也不存在着诸多疑虑。对广大公众而言，基于家产传后的传统观念，房屋留下儿孙早已有数千年的传统，无法也不应该沦为养老的主体工具。以房养老确实的需求者应该针对老年贫穷人群，如孤寡老人、近年来经常出现的失独家庭以及部分其他原因致贫者。

尤其是失独家庭，依靠度日的政府补助金足以安慰他们的生活和心灵，如果失独家庭及孤寡老人这些社会弱势人群有以房养老的市场需求，政府部门应该不予反对，并在税收、交易费用等方面给与他们更好的优惠和协助。中国政法大学法和经济研究中心教授胡继晔向记者分析说道，和欧美国家住房偏移抵押贷款目标之一是解决问题老年贫困化有所不同，中国解决问题老年贫困化的主体还是政府主导的第一支柱基本养老保险，未来还必须大力发展雇员和雇员联合缴付的第二支柱企业年金、职业年金。

住房偏移抵押贷款作为养老保险的第三支柱，只是解决问题老年贫困化的一个有可能选项，不能为少数人的补足养老锦上添花，不有可能也不应当沦为养老保险的主体。从国际上看，以房养老也却是一个小众业务。英国2012年新的派发偏移按揭1.75万单，占到同期65岁以上老人比例严重不足0.2%。

保监会副主席黄洪在今年1月底的试点工作座谈会上讲解，即使在积极开展较为早于、较为顺利的美国，在有条件参予的老年家庭中，也只有大约3%的参予比例。市场风险房价无以预测影响积极性在住房偏移抵押养老保险的前进过程中，房价是总有一天也绕行不出的话题。

有意思的是，在这个市场上，以房养老的供需双方都实在，参予其中不划算。每个月的5号，82岁的北京老人钱芬都要在保姆的会见下，去银行展开工资的存储等业务。即使儿女都在国外，这位老人依旧回应不考虑到以房养老，原因是我们的考虑到很非常简单，就是保险公司能给我们多少钱？就算我活过90岁，保险公司最少给我们几十万元，但那时候一套房子有可能就数值几百万元了。年龄大的老人不拒绝接受，岁数比较小的老人也不信任这一保险模式。

现在房价早已很高了，就拿我的这套学区房来说，去年是每平方米7万元，现在早已直扑9万元了，如果这套房子用来以房养老，怎么评估？等我身故之后，是按照办理时的房价还是身故时的房价？今年61岁的北京市民赵凯享有三套住房，其中两套西城区的学区房、一套四环以里的住房。即使如此，上述问题得到解决问题，他回应不肯以房养老。查询涉及资料，记者注意到，为了解决问题房地产价格波动给参予以房养老的老人带给的影响，保监会拒绝保险公司对投保人抵押房屋电子货币采行两种处理方式，即试点产品分成参予型和非参予型。

参予型产品是指保险公司可参予共享房屋电子货币收益；非参予型产品则所指保险公司不参予共享房屋电子货币收益，抵押房屋价值快速增长全部归属于保险受益人。一位不愿明示的保险行业的业内人士向记者坦言，老百姓有可能想要的是涨价问题，我们则必须考虑到房价升值。

我国目前房价的绝对值早已很高，在国家宏观调控、出租汽车等房地产政策下，未来房价之后下跌的预期更加大打折扣。在这种情况下，参予型偏移抵押养老保险如何根据每年评估共享电子货币收益，百分比是多少？房产收益还并未还清时一切还只是纸面财富，如何预料老年人身故最后处理时价值几何？上述业内人士更进一步分析说道，非参予型偏移抵押养老保险则面对更好的问题如何评估房地产市场未来的波动？以什么样的标准向老年人派发每月收益？老年人养老保险以什么样的利率水平偿还债务？法律风险抵押房产价值或无以构建不过，即使所谓参予型产品，仍面对法律方面的风险。

保监会关于以房养老的53号文件中虽然没提到贷款人子女的继承权问题，但保监会涉及负责人在答记者问中明确提出，参予贷款的老年人过世后，其房产处理扣除在偿还债务保险公司已缴纳的养老保险涉及费用后，剩下部分仍然归法定继承人所有；如果房产处理扣除足以支付保险公司已缴纳的养老保险涉及费用，保险公司将分担房价严重不足的风险，仍然向老年人的家属追偿。回应，胡继晔向记者回应这样的担忧，在业务积极开展之初，保险公司为了不断扩大客户基础可以采行这样的措施，但其面对的法律风险不容忽视。

本文来源：南宫28圈官网-www.tbyouhui.com